提前退租时，以下特殊情况会影响房租和押金的退还处理：
1. 双方协商一致免除违约责任：若出租方同意租客提前退租且不扣房租/押金，即使合同有违约条款，也可按协商结果执行，房租和押金全额退还；
2. 不可抗力导致退租：如地震导致房屋无法使用，租客提前退租属法定解除合同情形，出租方需全额退还剩余房租和押金，不得主张违约金；
3. 出租方先违约：如出租方未维修房屋导致无法居住，租客提前退租属合法解除，出租方需退还全部剩余房租和押金，还需承担违约责任。
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提前退租时，租客可能面临以下法律风险：
1. 押金全额损失风险：例如，租客提前退租且合同约定“提前退租押金不退”，若租客无证据证明合同条款无效，出租方可拒绝退还押金；
2. 额外赔偿损失风险：例如，租客提前退租导致房屋空置2个月，出租方举证证明该空置期损失，租客除无法退还剩余房租外，还需额外赔偿2个月租金。
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提前退租时房租和押金的退还需以《中华人民共和国合同法》为法律依据。
根据1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”租客提前退租属于不履行合同义务的违约行为，若合同约定了违约金（如扣押金或部分房租），出租方可依约扣除；若合同未约定，出租方可主张赔偿实际损失（如房屋空置期租金），从房租或押金中抵扣。例如，租客提前1个月退租，合同未约定时，出租方可扣除已使用房租，若房屋空置1个月，可从押金中扣除该月租金作为损失赔偿。
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提前退租时房租和押金的退还需结合租赁合同约定与法律规定确定。以下为不同情况的具体分析：
1. 若租赁合同明确约定提前退租的房租退还比例、押金抵扣规则（如扣1个月房租作违约金），则按合同执行；
2. 若合同未约定房租退还，且租客已实际使用房屋，出租方可扣除已使用期间的房租，退还剩余部分；
3. 若合同未约定押金处理，且租客无损坏房屋/拖欠费用，押金应全额退还；若有违约，出租方可从押金中扣除损失后退还剩余部分。

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